La struttura di NOT.ES. è disponibile ad eseguire tutti gli adempimenti che sono consequenziali, propedeutici od accessori ad una vendita in sede giudiziale, nonchè a collaborare con e a supportare gli studi legali e le curatele fallimentari nell’esecuzione di adempimenti inerenti l’attività di liquidazione di patrimoni e di scioglimento di comunioni.
Per opportuna conoscenza sono di seguito descritte le modalità operative di NOT.ES. e dei notai ad essa associati.
I notai associati a NOT.ES. in esecuzione delle deleghe ricevute dall’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 591 bis c.p.c., svolgono le seguenti attività presso la sede dell’associazione:
- redazione dell’avviso di vendita ex art. 591 bis c.p.c. e 149 quater disp. att. c.p.c. e relativo estratto per la pubblicazione ai sensi dell’articolo 490 c.p.c.;
- coordinamento delle pubblicità come prescritte nell’ordinanza di delega dal Giudice delle Esecuzioni;
- informazioni al pubblico e consultazione della documentazione;
- ricezione delle offerte in busta chiusa per la vendita senza incanto;
- ricezione delle domande di partecipazione all'asta per la vendita con l'incanto (eventuale);
- nel giorno e nell’ora fissate per la vendita, apertura delle buste, ammissione delle offerte/domande di partecipazione e celebrazione dell’eventuale gara o incanto per i lotti per i quali siano stati ammessi offerenti;
- rinvio della vendita a data successiva nel caso di asta deserta;
- redazione dei relativi verbali;
- nel caso di rinvio a nuova data vengono reiterati gli adempimenti funzionali alla corretta pubblicazione dei nuovi avvisi di vendita;
- nel caso di aggiudicazione definitiva del lotto posto in vendita, comunicazione all’aggiudicatario di tutte le informazioni necessarie per il successivo saldo del prezzo e per il versamento dell’anticipazione delle spese inerenti il trasferimento;
- una volta saldato il prezzo, redazione di una bozza di decreto di trasferimento e suo deposito presso la cancelleria del Tribunale;
- esecuzione di tutti gli adempimenti successivi all’emissione del decreto di trasferimento:
• sua registrazione
• sua trascrizione
• sua voltura
• redazione e deposito presso l’Agenzia del Territorio delle annotazioni relative alla cancellazione delle formalità gravanti il bene venduto ex art. 586 c.p.c.
Quanto alla cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti gravanti il bene venduto, le imposte per la cancellazione sono a carico della procedura, le spese e i compensi notarili sono a carico dell’aggiudicatario;
- redazione del progetto di distribuzione della somma ricavata dalla vendita.
Una volta eseguita la registrazione, trascrizione e voltura dell’atto e perfezionate le cancellazioni delle formalità gravanti sul bene venduto il notaio delegato redige analitico rendiconto delle somme versate dall’aggiudicatario in anticipazione delle spese, fattura la nota delle spese notarili a carico dell’aggiudicatario ai sensi del D.M. 227 del 2015 e restituisce all’acquirente l’eventuale somma residua.
Tutta la documentazione inerente i rapporti con l’aggiudicatario e le somme depositate in anticipazione delle spese viene depositata in cancelleria all’esito degli adempimenti.
Perfezionata l’ultima vendita (nel caso di delega alle operazioni di vendita di più lotti) si apre la fase di redazione del progetto di distribuzione della somma ricavata dalla vendita.
Ex art. 41 T.U.B. il creditore fondiario beneficia delle possibilità di essere pagato in anticipo rispetto alla distribuzione delle somme ricavate dalla vendita in sede di approvazione del progetto.
Una volta che il creditore fondiario abbia chiesto e ottenuto dal Giudice dell’Esecuzione l’autorizzazione al pagamento anticipato ex art. 41 T.U.B., deposita successivamente all’aggiudicazione definitiva la precisazione del proprio credito secondo le istruzioni già fissate ai fini della redazione della bozza del progetto di distribuzione, indicando distintamente quanto spettante a titolo di capitale, interessi del triennio, interessi legali e spese da far valere a titolo ipotecario ex art. 2855 c.c.
NOT.ES., a seguito di un prudenziale calcolo di quanto dovrà essere posto a titolo di spese in prededuzione, consegna parte del prezzo versato dietro contestuale rilascio da parte del creditore fondiario di formale quietanza.
Avvenuta l’aggiudicazione definitiva, in vista dell’allegazione al decreto di trasferimento nei casi previsti dalla legge, NOT.ES. invia all’avvocato del creditore procedente la richiesta di deposito presso NOT.ES.:
- di nuovo CDU aggiornato
o
- di lettera di incarico a NOT.ES. per reperirlo (previa quantificazione delle spese e dei compensi preventivati).
Una volta perfezionata l’ultima vendita (nel caso di delega alla vendita di più lotti), il notaio delegato invita i creditori intervenuti a far pervenire presso NOT.ES.:
- la precisazione del proprio credito,
- l’indicazione delle eventuali spese documentate sostenute nell’interesse della procedura,
- la nota delle spese legali per l’intervento.
La precisazione del proprio credito deve rispettare le istruzioni impartite dai Giudici delle Esecuzioni anche al fine di agevolare il controllo degli importi richiesti in via ipotecaria ed omogeneizzare le modalità di quantificazione dei crediti.
In particolare in sede di predisposizione della bozza del progetto di distribuzione il titolare di credito ipotecario è tenuto ad indicare distintamente:
- quanto richiesto a titolo di capitale ad una certa data,
- quanto richiesto a titolo di interessi del triennio ex art. 2855 c.c.,
- quanto richiesto a titolo di interessi legali sul solo capitale dalla fine del triennio, come calcolato secondo le istruzioni ricevute, fino alla data della vendita (data dell’ultimo decreto di trasferimento).
Le spese legali per il creditore procedente e per i creditori intervenuti sono liquidate dai Giudici delle esecuzioni nei limiti di quanto spettante secondo le Tabelle Orientative per l'esecuzioni immobiliari o il D.M. 20 luglio 2012 n.140.
Ai sensi dell’art. 95 c.p.c. non saranno liquidate le note delle spese legali dei creditori per i quali non vi sarà capienza.
Le spese saranno riconosciute in prededuzione in quanto documentate.
A tale scopo,è inoltrata a mezzo mail o fax apposita richiesta da NOT.ES. a tutti i creditori intervenuti, con allegate le istruzioni adottate dai Giudici delle Esecuzioni, avvertendo che il termine per il deposito della documentazione è di 30 gg. dalla ricezione della comunicazione.
Decorso tale termine, verificata la liquidazione da parte dell’Agenzia del Territorio delle restrizioni/cancellazioni da porre a carico della procedura e la conclusione dell’eventuale fase di liberazione del bene ad opera del custode e a spese della procedura, viene redatta dal notaio delegato una bozza del progetto di distribuzione sulla base dei documenti depositati presso NOT.ES. e delle istruzioni ricevute dai Giudici delle Esecuzioni.
E’ facoltà del notaio delegato inoltrare ai creditori intervenuti (in particolare nel caso di progetti di distribuzione particolarmente complessi) la bozza predisposta per eventuali osservazioni.
L’invio della bozza agli interessati è stato ritenuto opportuno dai Giudici delle Esecuzioni per il rilievo anticipato di eventuali errori od omissioni.
In tale caso, viene dato un termine di 15 giorni dalla ricezione della comunicazione per il deposito di eventuali osservazioni.
Nel caso pervengano osservazioni (che il notaio decida di tenerne conto o meno nella redazione della bozza), le stesse saranno depositate unitamente alla bozza del progetto di distribuzione presso la cancelleria del Tribunale.
Qualsiasi contestazioni al progetto di distribuzione deve essere fatta valere avanti al Giudice dell’Esecuzione
Unitamente alla bozza del progetto di distribuzione il notaio delegato deposita le precisazioni e le note delle spese documentate e legali che i creditori hanno depositato presso NOT.ES., oltre che le note spese del custode, del legale della custodia (ove nominato) e del notaio delegato stesso.
Il Giudice dell’Esecuzione, previa liquidazione delle note delle spese depositate, provvede a fissare l’udienza di riparto e a darne comunicazione alle parti.
Una volta approvato e dichiarato esecutivo il progetto dal Giudice dell’Esecuzione, il notaio delegato richiede a tutti gli interessati le coordinate bancarie per la consegna delle somme a mezzo bonifico bancario in esecuzione del progetto di distribuzione approvato e procede in conformità.
Una volta consegnate le somme, tutta la documentazione relativa viene depositata in cancelleria.
Nel caso in cui successivamente alla delega delle operazioni di vendita al notaio il debitore fallisca si distinguono i seguenti casi:
- il caso in cui il fallimento chieda sia dichiarata l’interruzione del processo;
- il caso in cui il fallimento intervenga e chieda la prosecuzione delle operazioni di vendita e ’assegnazione della somma ricavata;
- il caso in cui l’esecuzione e le operazioni di vendita proseguano in sede esecutiva individuale in virtù dell’impulso del creditore fondiario ex art.41 del Testo Unico Bancario.
In tali ultimi due casi il creditore fondiario, a seguito dell’aggiudicazione dei beni gravati dall’ipoteca fondiaria, depositerà la precisazione dei propri crediti.
Il notaio delegato, una volta eventualmente versato al creditore fondiario, nell’esercizio del privilegio di cui all’art.
41 TUB quanto spettante ex art. 2855 c.c. (nei limiti di una prudenziale valutazione delle spese da porre in prededuzione), redige bozza di progetto/rendiconto delle somme ricavate dalla vendita da cui risulti, una volta detratte le spese da porre in prededuzione (spese documentate e legali nell’interesse della procedura, spese per la cancellazione delle formalità gravanti il bene, note spese liquidate al notaio delegato, al custode e al legale della custodia), l’assegnazione dell’intero residuo al Fallimento.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili a ricevere dall’autorità giudiziaria la delega della direzione delle operazioni divisionali ex art. 786 c.p.c. o delle sole operazioni di vendita ex artt. 788 e 591 bis c.p.c.
Il notaio delegato,una volta ricevuto l’acconto stabilito dal Giudice Istruttore ad opera della parte più diligente, verifica la documentazione agli atti e, se del caso, provvede al controllo ipocatastale dei beni oggetto di delega e della loro proprietà.
Nel caso di delega della direzione delle operazioni divisionali ex art. 786 c.p.c. il notaio esegue la delega secondo le istruzioni ricevute e può disporre, con l’ausilio di un perito, un progetto divisionale. Una volta predisposto il progetto divisionale convoca le parti avanti a se’ per la sua approvazione. Se non si raggiunge l’accordo rimette gli atti al Giudice Istruttore per i provvedimenti conseguenti.
Nel caso di approvazione di progetto divisionale con quote uguali il notaio potrà essere delegato all’estrazione a sorte dei lotti e agli adempimenti conseguenti.
Nel caso di delega alle operazioni di vendita ai sensi dell’art. 788 e 591 bis c.p.c., in sede di divisione giudiziale, i notai associati a NOT.ES. svolgono le seguenti attività presso la sede dell’associazione:
- redazione dell’avviso di vendita ex art. 591 bis c.p.c. e 173 quater disp. att. c.p.c. e relativo estratto per la pubblicazione ai sensi dell’articolo 490 c.p.c.;
- coordinamento delle pubblicità come prescritte nell’ordinanza di delega;
- informazioni al pubblico e consultazione della documentazione;
- ricezione delle offerte in busta chiusa per la vendita senza incanto;
- ricezione delle domande di partecipazione all'asta per la vendita con l'incanto (eventuale);
- nel giorno e nell’ora fissate per la vendita, apertura delle buste, ammissione delle offerte/domande di partecipazione e celebrazione dell’eventuale gara;
- rinvio della vendita a data successiva nel caso di asta deserta;
- redazione dei relativi verbali;
- nel caso di rinvio a nuova data vengono reiterati gli adempimenti funzionali alla corretta pubblicazione dei nuovi avvisi di vendita;
- nel caso di aggiudicazione definitiva del lotto posto in vendita, comunicazione all’aggiudicatario di tutte le informazioni necessarie per il successivo saldo del prezzo e per il versamento dell’anticipazione delle spese inerenti il trasferimento;
- una volta saldato il prezzo, redazione di una bozza di decreto di trasferimento e suo deposito presso la cancelleria del Tribunale;
- esecuzione di tutti gli adempimenti successivi all’emissione del decreto di trasferimento:
• sua registrazione
• sua trascrizione
• sua voltura
• redazione e deposito presso l’Agenzia del Territorio delle annotazioni relative alla cancellazione delle formalità gravanti il bene venduto ex art. 586 c.p.c.
Mentre nella vendita in sede esecutiva forzata l’art. 586 c.p.c. stabilisce l’ordine di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie dei pignoramenti gravanti il bene, in quanto finalità della vendita in sede esecutiva è proprio la soddisfazione dei creditori, in sede divisionale la disciplina delle formalità gravanti il bene posto in vendita dipende da quanto statuito dai condividenti o dal Giudice Istruttore, occorre, pertanto, leggere con attenzione le condizioni di vendita, la documentazione agli atti e l’avviso di vendita per verificare preventivamente lo stato ipocatastale del bene nel quale lo stesso viene trasferito e le condizioni della vendita.
Una volta pronunciato da parte dell’autorità giudiziaria il decreto di trasferimento del bene, se previsto nel provvedimento di delega, il notaio delegato provvede alla redazione di una bozza del progetto di divisione della somma ricavata dalla vendita.
A tale fine il notaio delegato invia comunicazione ai condividenti per il deposito delle eventuali spese documentate sostenute nell’interesse dell’esecuzione da porre in prededuzione.
Le spese legali sostenute da ciascuna parte restano in carico a ciascuna parte salvo diversa espressa disposizione del Giudice Istruttore, secondo l'orientamento prevalente in giurisprudenza.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili a stipulare l’atto di mutuo per il finanziamento dell’acquisto di beni in sede di vendita giudiziale. Nel caso di iscrizione ipotecaria a garanzia del finanziamento prestato, la formalità potrà gravare sullo stesso bene acquistato o su beni diversi. Nel caso l’ipoteca debba essere iscritta sui medesimi beni aggiudicati in sede di vendita giudiziale, occorrerà che l’interessato prenda contatti con l’istituto bancario di riferimento con congruo anticipo per verificare i tempi e le modalità dell’operazione di finanziamento.
Ai sensi dell’art. 585 c.p.c. è possibile iscrivere ipoteca di primo grado sui beni aggiudicati contestualmente alla trascrizione del decreto di trasferimento. Tale operazione richiede un particolare coordinamento tra la banca, il notaio delegato e l’ufficio giudiziario. In tali casi occorre che l’interessato verifichi anticipatamente la disponibilità dell’istituto bancario ed individui il funzionario di riferimento da indicare al notaio delegato per gli adempimenti conseguenti.
Sul sito dell’ABI e del Tribunale è pubblicato l’elenco degli Istituti bancari che hanno dato la propria disponibilità in tal senso con i relativi referenti.
Indipendentemente dall’applicazione dell’art. 585 c.p.c., sarà sempre possibile stipulare un mutuo ipotecario (con eventuale prefinanziamento) con iscrizione dell’ipoteca sui beni acquistati, successivamente all’emissione del decreto di trasferimento.
Anche in tale caso sarà opportuno che prima della vendita ed in vista dell’aggiudicazione l’offerente prenda contatti con la propria banca di riferimento per il successivo coordinamento con gli uffici.
Ne caso in cui l’aggiudicatario voglia avvalersi di un mutuo con ipoteca sui beni aggiudicati per il saldo del prezzo ex art. 585 c.p.c., è suo onere:
- indicare al momento dell’aggiudicazione, l’istituto bancario con il relativo referente interno ed il notaio richiesto della stipula dell’atto di finanziamento;
- depositare entro 15 giorni dal saldo del prezzo, copia autentica del contratto di finanziamento.
Nel caso in cui l’offerente voglia incaricare della stipula del mutuo ipotecario lo stesso notaio delegato, subito dopo l’aggiudicazione definitiva (immediatamente nel caso di aggiudicazione in esito a vendita senza incanto), compilerà apposito modulo depositandolo, previo appuntamento, presso NOT.ES. unitamente all’indicazione dell’Istituto bancario erogante e del nominativo del referente interno cui si sia rivolto.
L’attività notarile in tali casi è attività professionale del notaio e i costi non sono liquidati dall’autorità giudiziaria.
Il notaio delegato in esecuzione delle deleghe alle operazioni di vendita ricevute provvede a registrare, trascrivere e volturare il decreto di trasferimento dei beni avanti a lui aggiudicati.
Il notaio delegato in esecuzione dell’ordine contenuto nel decreto di trasferimento provvede ad annotare di restrizione le formalità gravanti i beni aggiudicati.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili ad eseguire tutti gli adempimenti che possono essere propedeutici o conseguenti ad un trasferimento immobiliare in sede giudiziale:
- la trascrizione, voltura e le cancellazioni conseguenti ad un decreto di trasferimento in sede esecutiva o concorsuale;
- la trascrizione, voltura e le cancellazioni conseguenti ad un decreto di trasferimento di vendita o ad un provvedimento giudiziale di approvazione di un progetto o di estrazione a sorte di lotti in sede di divisione giudiziale;
- la trascrizione di un'accettazione tacita di eredità laddove manchi la continuità delle trascrizioni e sussista nel decennio atto negoziale trascrivibile;
- tutti gli adempimenti che possono conseguire ad un trasferimento immobiliare in sede giudiziale.
NOT.ES. rilascia preventivo di massima dei compensi ed onorari per l’esecuzione dell’incarico solo dietro richiesta scritta contenente le informazioni necessarie.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili a redigere i certificati notarili attestanti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari in sostituzione della documentazione che il creditore procedente deve provvedere a depositare nei termini di cui all’art. 567 c.p.c.
Il soggetto interessato a tale attività deve predisporre richiesta scritta da inviare a mezzo fax o mail a NOT.ES., con l’indicazione:
• dei beni su cui redigere la predetta certificazione;
• del loro valore;
• del valore del credito per cui si procede;
• dell’eventuale termine o scadenza per la consegna della certificazione richiesta.
NOT.ES. rilascia preventivo di massima dei compensi ed onorari per la redazione della certificazione sostitutiva ex art. 567 c.p.c. solo dietro richiesta scritta contenente le informazioni necessarie.
Il preventivo è fornito sulla base dei dati forniti dal richiedente.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili a redigere relazioni notarili:
- su determinati beni (ad esempio ai fini della redazione di un mutuo ipotecario; dello scioglimento di una comunione o di una vendita in sede divisionale);
- su beni immobili di determinati soggetti da ricercare in una certa area territoriale (ad esempio in caso di fallimento o apertura di procedure concorsuali).
Il soggetto interessato a tale attività predispone richiesta scritta da inviare a mezzo fax o mail a NOT.ES. con l’indicazione dei beni (o del soggetto) e del loro valore, nonché dell’eventuale termine o scadenza per la consegna della relazione richiesta.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili a predisporre quanto necessario per la vendita all’asta, anche secondo modalità diverse da quelle di cui al c.p.c. ed in esecuzione di incarichi nell’ambito di procedure concorsuali o di liquidazione di beni in genere.
I notai associati a NOT.ES. sono disponibili ad effettuare le seguenti attività in favore delle curatele fallimentari:
- relazioni notarili sui beni di soggetti determinati collegare
- predisposizione delle pubblicità e gestione di eventuali vendite all’asta secondo modalità tradizionali o telematiche
- predisposizione dei decreti di trasferimento o degli atti di stipula notarile di trasferimento in esito a procedure concorsuali.
- adempimenti conseguenti ai trasferimenti immobiliari in sede giudiziale (trascrizione, voltura e cancellazioni).
Si comunica che nei casi di:
a.Versamento delle somme ricavate dalla vendita a favore del creditore fondiario ex art. 41 TUB, in corso di procedimento,
b.Versamento da effettuare in esecuzione del progetto di distribuzione approvato
quando manchi la coincidenza formale tra:
- soggetto costituito come creditore fondiario e soggetto destinatario del bonifico delle somme richieste ex art. 41 TUB
oppure
- soggetto costituito ed individuato come avente diritto alle somme in esecuzione del progetto di distribuzione e soggetto destinatario del bonifico delle somme medesime
si procederà al bonifico al soggetto terzo (che appunto non risulti costituito nella procedura) solo se:
- il soggetto formalmente costituito come creditore fondiario o individuato come avente diritto alle somme in esecuzione del progetto di distribuzione,
oppure
- il suo avvocato, munito di mandato all’incasso e a rilasciare quietanze ed espressamente autorizzato a delegare il pagamento a favore di terzi,
autorizzi espressamente il delegato, mediante PEC alla NOT.ES., a bonificare le somme al soggetto terzo (individuato con complete generalità - IBAN relativo a un conto corrente e sua intestazione).