Quando il Giudice dell’Esecuzione, nomina un Custode giudiziario dei beni per i quali è stata disposta la vendita, in sostituzione del debitore, dispone che lo stesso si attenga alle seguenti istruzioni:
1) il Custode accerta, interpellando a tal fine l’amministratore del condominio, l’importo medio annuo delle spese condominiali e l’ammontare delle spese condominiali dovute per l’anno in corso e per quello precedente (trattandosi di spese per le quali rispondono anche gli acquirenti in solido);
2) il Custode fornisce ogni utile informazione (anche telefonica) ad eventuali acquirenti sulle modalità di vendita dell’immobile, sulle caratteristiche e sulla consistenza del bene e, in genere, sulla vendita giudiziaria (con particolare riferimento alla inesistenza di oneri notarili - eccetto che per il compenso per il Notaio delegato previsto dal D.M. 227 del 2015 - e di mediazione, e alla circostanza che il bene sarà venduto libero da oneri e –se non sussista titolo opponibile- vuoto da persone o cose), inviando agli interessati (anche tranite e-mail o fax) copia dell’ordinanza di vendita, della relazione del Custode e della perizia di stima;
3) il Custode, in occasione dell’udienza fissata avanti al Notaio delegato per l’esame delle offerte, presta assistenza agli interessati all’acquisto e fornisce loro l’aggiornamento sullo stato dell’immobile;
4) il Custode deve organizzare le visite all’immobile da parte degli interessati adottando tutti gli accorgimenti necessari al fine di evitare che gli stessi possano entrare in contatto tra di loro: pur se nello stesso giorno, le persone devono essere accompagnate a visitare l’immobile a orari differenziati. Il rispetto di questa regola è essenziale per il corretto funzionamento delle vendite giudiziarie. Per la stessa ragione il Custode non deve rivelare ai richiedenti se vi sono o meno altre persone interessate; né, a maggior ragione fornire i loro nomi;
5) in occasione delle visite il Custode deve essere in grado di fornire a tutti i richiedenti una copia integrale della perizia di stima, nonché della planimetria e dell’ordinanza di vendita e, in ogni caso, far presente che la stessa è disponibile sul sito internet aste annunci e sugli altri siti indicati nell'avviso di vendita ivi pubblicato;
6) il Custode, se richiesto, illustra quali sono i presupposti per fruire delle agevolazioni fiscali e con quali modalità può essere richiesto eventualmente un mutuo. Informazioni che possono essere richieste direttamente al notaio delegato.
A seguito della riforma dell'articolo 560 c.p.c., il giudice dell'esecuzione fornirà istruzioni ai custodi in punto di liberazione del bene nel quale risiede parte esecutata.
E' onere dell'interessato all'acquisto verificare lo stato di occupazione e la possibile liberazione.
Il possesso dell’immobile, laddove sia disposta la liberazione a cura del custode o il bene sia libero, è consegnato all'acquirente dal custode giudiziario al quale bisogna rivolgersi (solitamente) dopo la firma del decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione.
Se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi senza titolo, la liberazione sarà effettuata a cura del custode giudiziario, salvo esenzione dell’aggiudicatario o dell’assegnatario.
Il custode esercita (previa autorizzazione del Giudice, e, se necessaria, nomina di un legale) tutte le azioni previste dalla legge occorrenti per conseguire la disponibilità materiale del compendio pignorato.
Se necessario, il custode redige bozza del provvedimento di liberazione da sottoporre al Giudice.