Nelle vendite giudiziarie le condizioni di vendita sono disciplinate dalla legge e fissate dal giudice che le autorizza.
I notai delegati nell’esecuzione degli incarichi ricevuti si attengono alle istruzioni ricevute dal giudice delegante.
La vendita dei beni immobili in sede di espropriazione forzata è regolata dagli articoli 568-591 bis ter c.p.c.; 161 bis , 164 bis e173 bis-177 disp. att. c.p.c., in generale, e dall’ordinanza di vendita emessa dal giudice dell’esecuzione, in particolare.
I notai delegati nell’esecuzione degli incarichi ricevuti si attengono alle istruzioni ricevute dal giudice delegante.
Della vendita dei beni è data pubblicità ai sensi dell’art. 470 c.p.c. secondo quanto previsto nell’ordinanza di delega ed esattamente, mediante:
• pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche (https://pvp.giustizia.it/pvp/) pubblicazione di un estratto dell’avviso di vendita sul quotidiano Corriere della Sera edizione Corriere Veneto e/o L’Arena;
• pubblicazione dell’avviso di vendita sul quindicinale La Rivista delle Aste Giudiziarie,
• distribuzione, attraverso il servizio di Postal Target, ai residenti nelle adiacenze dell’immobile staggito (con la descrizione del bene, con l’indicazione che trattasi di vendita giudiziaria, con il nome e numero di telefono del custode e con tutti gli altri dati normalmente inseriti nell’annuncio, omettendo il nome del debitore);
• pubblicazione di ordinanza, avviso di vendita e perizia di stima sul sito ufficiale del Tribunale di Verona www.tribunale.verona.it e sui portali collegati nonche sul sito www.asteannunci.it e, se richiesto, sul sito della Corte di Appello di Venezia.
La vendita avverrà a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni e azioni, servitù attive e passive. Eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo; conseguentemente l'esistenza di eventuali vizi o mancanza di qualità, o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere -ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore- per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.
È onere degli offerenti prendere visione della perizia e della documentazione allegata, da cui è tratto l’avviso di vendita, e verificare la loro attualità.
• Per consultare la perizia e avere informazioni in ordine alle modalità di vendita, alla consistenza e alle caratteristiche del bene gli offerenti possono rivolgersi al notaio delegato presso NOT.ES. e consultare la documentazione pubblicata sui siti dedicati alla pubblicità.
• Per visionare l’immobile, consultare la perizia e avere informazioni in ordine alle modalità di vendita, alla consistenza e alle caratteristiche del bene gli offerenti possono rivolgersi al custode giudiziario .
• Il nome e il numero di telefono del custode sono indicati nell’avviso e nell’estratto di vendita pubblicati secondo quanto stabilito nell’ordinanza di delega.
• I beni posti in vendita sono visionabili previa richiesta scritta contenente recapito telefonico e copia del documento d’identità del richiedente, da far pervenire al custode giudiziario preferibilmente almeno 20 giorni prima della data fissata per la vendita.
• Il custode fornisce ogni utile informazione (anche telefonica) ad eventuali acquirenti sulle modalità di vendita dell’immobile, sulle caratteristiche e sulla consistenza del bene e, in genere, sulla vendita giudiziaria (con particolare riferimento alla inesistenza di oneri notarili - eccetto che per il compenso per il Notaio delegato previsto dal D.M. 227 del 2015 - e di mediazione, e alla circostanza che il bene sarà venduto libero da oneri e –se non sussista titolo opponibile- vuoto da persone o cose), inviando agli interessati (anche tramite e-mail o fax) copia dell’ordinanza di vendita, della relazione del custode e della perizia di stima.
• Il custode, in occasione dell’udienza fissata avanti al Notaio delegato per l’esame delle offerte, presta assistenza agli interessati all’acquisto e fornisce loro l’aggiornamento sullo stato dell’immobile.
• Il custode deve organizzare le visite all’immobile da parte degli interessati adottando tutti gli accorgimenti necessari al fine di evitare che gli stessi possano entrare in contatto tra di loro: pur se nello stesso giorno, le persone devono essere accompagnate a visitare l’immobile a orari differenziati. Il rispetto di questa regola è essenziale per il corretto funzionamento delle vendite giudiziarie. Per la stessa ragione il custode non deve rivelare ai richiedenti se vi sono o meno altre persone interessate; né, a maggior ragione fornire i loro nomi.
• In occasione delle visite il custode deve essere in grado di fornire a tutti i richiedenti una copia integrale della perizia di stima, nonché della planimetria e dell’ordinanza di vendita e, in ogni caso, far presente che la stessa è disponibile sul sito internet www.tribunale.verona.it e sui portali collegati www.asteannunci.it e www.asteimmobili.it
• Il custode, se richiesto, illustra quali sono i presupposti per fruire delle agevolazioni fiscali e con quali modalità può essere richiesto eventualmente un mutuo.
Luogo di presentazione delle offerte e/o delle domande di partecipazione: NOT.ES., Stradone Maffei n. 2, Verona, 045 8006661.
Luogo di apertura delle buste contenenti offerte segrete e di svolgimento della eventuale gara nella vendita senza incanto o dell'incanto: Camera di Commercio di Verona, in Corso Porta Nuova n. 96, con ingresso da Circonvallazione Alfredo Oriani.
Modalità di partecipazione e di svolgimento della vendita senza incanto
A seguito dell'ultima riforma del processo di esecuzione forzata di cuiu alla Legge n. 132 del 6 agosto 2015 ( di conversione del D.L. n. 83 del 27 giugno 2015), la vendita forzata viene eseguita ai sensi degli articoli 569 e 571 e ss. c.p.c., proponendo offerta di acquisto in busta chiusa per un prezzo non inferiore di oltre 1/4 (un quarto) rispetto al prezzo fissato nell'avviso di vendita.
L'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito, se è inferiore di oltre 1/4 (un quarto) al prezzo fissato nell'avviso di vendita o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite, in misura non inferiore ad 1/10 (un decimo) del prezzo da lui offerto.
L’offerta è rigorosamente segreta e presentata in busta chiusa. Le buste sono aperte alla presenza degli offerenti nel giorno e nell’ora stabiliti. L’offerta è irrevocabile. La gara è eventuale e si apre sull'offerta più alta in caso di presentazione di più offerte. L’eventuale aggiudicazione è definitiva.
Se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'avviso di vendita, la stessa è senz'altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo fissato nell'avviso di vendita non oltre 1/4 (un quarto), è possibile far luogo alla vendita quando non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione da parte di un creditore.
Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a fare offerte per l'acquisto dei beni pignorati posti in vendita.
• Ciascun offerente può presentare offerta personalmente o a mezzo di procuratore( solo avvocato) munito di procura speciale notarile;.
• Gli avvocati possono fare offerte per persone da nominare ex artt. 579 e 583 c.p.c.;
• L'offerta nella vendita senza incanto può essere presentata personalmente o a mezzo di rappresentante munito di procura speciale notarile.
• Le offerte di acquisto dovranno essere presentate in busta chiusa presso NOT.ES. entro le ore 13 del giorno precedente la data della vendita. Sulla busta dovranno essere indicate le sole:
1. generalità di chi presenta l’offerta (presentatore della busta), che potrà essere persona diversa dall’offerente, previa identificazione,
2. il nome del Notaio delegato
3. la data della vendita.
Nessuna altra indicazione -né numero o nome della procedura né il bene per cui è stata fatta l’offerta né l’ora della vendita o altro- deve essere apposta sulla busta.
• L’offerta dovrà contenere:
- il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l'immobile (non sarà possibile intestare l'immobile a soggetto diverso da quello che presenta l'offerta personalmente o a mezzo di procuratore speciale),
- i corrispondenti dati del coniuge, se l’offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni,
- i dati identificativi del bene per il quale l’offerta è proposta,
- l’indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al prezzo minimo indicato nell’avviso di vendita, a pena di esclusione,
- l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.
• L'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito, se è inferiore di oltre 1/4 ( un quarto) al prezzo indicato nell'avviso di vendita o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite, in misura non inferiore al decimo del prezzo offerto.
• All’offerta dovranno essere allegati:
- una fotocopia del documento di identità dell’offerente unitamente a copia del tesserino fiscale,
- il certificato del registro delle imprese da cui risultino i poteri ovvero la procura e o l’atto di nomina che giustifichi i poteri, se l’offerente agisce quale legale rappresentante di altro soggetto,
- la procura speciale con firma autenticata da Notaio, in caso di partecipazione all’incanto tramite rappresentante;
- l'autorizzazione del giudice tutelare, se l’offerente è minorenne (l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori),
- un assegno circolare non trasferibile intestato al Notaio delegato e con l’indicazione del numero della procedura, per un importo pari al 10 per cento del prezzo offerto, a titolo di cauzione.
• L’offerta presentata è irrevocabile. In caso di rifiuto all’acquisto la somma depositata a titolo di cauzione sarà trattenuta.
• Le offerte sono depositate ed esaminate presso il luogo indicato dal Notaio
• Le buste contenenti le offerte non sono aperte se non in udienza ed alla presenza degli offerenti
• In caso di più offerte valide, si procederà a gara sulla base della offerta più alta. Se sono state presentate istanze di assegnazione e il prezzo indicato nella migliore offerta o (in caso di offerte paritarie) o in quella presentata per prima è inferiore al valore stabilito nell'avviso di vendita, non si farà luogo alla vendita, ma verrà disposta l'assegnazione a favore del creditore.
• L'eventuale aggiudicazione è definitiva.
• Immediatamente dopo la gara gli assegni circolari, depositati unitamente alle offerte, sono restituiti a coloro che non sono risultati aggiudicatari;
In taluni casi in cui si ritenga probabile una vendita a prezzo migliore, il giudice può stabilire la vendita all'incanto.
A seguito dell'ultima riforma del processo esecutivo la modalità della vendita con incanto di cui agli artt. 576 e ss. c.p.c. è divenuta residuale rispetto a quella con offerta in busta chiusa di cui agli artt. 570 e ss. c.p.c.
• Nella vendita con incanto, la vendita è disciplinata dagli articoli da 576 a 590 del c.p.c. L’offerente presenta una domanda di partecipazione. In sede d’asta deve essere effettuato almeno un rilancio per risultare aggiudicatari. La mancata partecipazione all’asta senza giustificato motivo può determinare l’incameramento di una parte della cauzione. L’aggiudicazione non è definitiva. Possono essere effettuate offerte in aumento nei 10 giorni successivi. In tale caso si apre una nuova gara.
• Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto per l'acquisto dei beni pignorati posti in vendita.
• Gli avvocati possono fare offerte per persone da nominare ex artt. 579 e 583 c.p.c.;
• La domanda di partecipazione all’incanto può essere presentata personalmente o a mezzo di rappresentante munito di procura speciale notarile.
• Per ciascun lotto occorre depositare presso NOT.ES., entro le ore 13.00 del giorno lavorativo precedente l’incanto, domanda di partecipazione all'asta.
• La domanda di partecipazione all’asta dovrà contenere:
- il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l'immobile,
- i corrispondenti dati del coniuge, se l’offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni,
- i dati identificativi del bene per il quale l’offerta è proposta,
- l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.
• Alla domanda dovranno essere allegati:
- una fotocopia del documento di identità dell’offerente unitamente a copia del tesserino fiscale,
- il certificato del registro delle imprese da cui risultino i poteri ovvero la procura e o l’atto di nomina che giustifichi i poteri, se l’offerente agisce quale legale rappresentante di altro soggetto
- l'autorizzazione del giudice tutelare, se l’offerente è minorenne (l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori),
- la procura speciale con firma autenticata da Notaio, in caso di partecipazione all’incanto tramite rappresentante;
- un assegno circolare non trasferibile intestato al Notaio delegato e con l’indicazione del numero della procedura, per un importo pari al 10 per cento del prezzo base d’asta, a titolo di cauzione, che potrà essere trattenuta in caso di rifiuto alla partecipazione,
• L'offerente è tenuto a partecipare all'incanto, personalmente o a mezzo di procuratore speciale. In difetto di partecipazione verrà trattenuto un decimo della cauzione versata ai sensi dell'articolo 580 c.p.c.
• L'aggiudicazione è provvisoria. Sono ammesse offerte di aumento di quinto ai sensi dell'articolo 584 c.p.c.
• Il termine di versamento del saldo prezzo, nonché degli ulteriori oneri, diritti e spese conseguenti alla vendita è fissato nell’ordinanza di vendita. In caso di inadempimento l’aggiudicazione sarà revocata e l’aggiudicatario perderà tutte le somme versate versate ai sensi dell’artt. 587 c.p.c. e 177 disp. att. c.p.c.
• Il saldo del prezzo (anche ex art. 41 TUB) è effettuato mediante assegno circolare non trasferibile intestato al Notaio delegato e con l’indicazione del numero della procedura da depositare presso NOT.ES. entro i termini stabiliti dall’ordinanza di delega e dall’avviso di vendita, compilando l'apposito modulo.
• L’aggiudicatario potrà versare il prezzo tramite mutuo ipotecario con garanzia sul medesimo immobile oggetto della vendita, rivolgendosi alle banche il cui elenco sarà reperibile presso il Notaio delegato e presso il sito del Tribunale.
• L"aggiudicatario potrà versare il prezzo mediante mutuo ipotecario con garanzia sul medesimo immobile oggetto della vendita, ai sensi dell’art 585 c.p.c.. In tal caso è onere dell’offerente:
- indicare all’aggiudicazione, l’istituto bancario con il relativo referente interno e il notaio richiesto di stipulare l’atto di finanziamento;
- depositare entro 15 giorni dal saldo del prezzo, copia autentica del contratto di finanziamento.
• Nel caso in cui l’offerente voglia incaricare della stipula del mutuo ipotecario lo stesso notaio delegato, subito dopo l’aggiudicazione definitiva compilerà il modulo di incarico depositandolo presso NOT.ES. unitamente all’indicazione dell’istituto bancario con il relativo referente interno cui si sia rivolto.
• Le spese, le imposte (ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell’aggiudicatario) e i compensi notarili per il trasferimento dell’immobile sono a carico dell’aggiudicatario.
• Eventuali iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti e di sequestri conservativi saranno cancellate a spese e cura della procedura, salvo quanto posto a carico dell’aggiudicatario dal D.M. 227 del 2015.
• L’aggiudicatario verserà, contestualmente al saldo del prezzo, e nella misura indicata dal notaio delegato (entro 10 giorni dallaggiudicazione definitiva) una somma a titolo di anticipazione delle spese, delle imposte e dei compensi dovuti, presso NOT.ES., mediante assegni circolari non trasferibili, intestati al notaio delegato con l’indicazione del numero della procedura.
L’immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri (conservativi).
Se esistenti al momento della vendita, eventuali iscrizioni e trascrizioni (di pignoramenti e di sequestri conservativi) saranno cancellate a spese e cura della procedura, salvo quanto posto a carico dell’aggiudicatario ai sensi dell'art. 7 del D.M. 227 del 2015:
- le imposte liquidate dall’Agenzia del territorio per la cancellazione delle ipoteche, dei pignoramenti e dei sequestri conservativi sono a carico del procedimento,
- le spese e i compensi notarili per la cancellazione delle ipoteche, dei pignoramenti e dei sequestri conservativi sono a carico dell’aggiudicatario.
Se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi senza titolo, la liberazione sarà effettuata a cura del custode giudiziario, salvo esenzione dell’aggiudicatario o dell’assegnatario.
A seguito della riforma dell'articolo 560 c.p.c., il giudice dell'esecuzione darà istruzioni al custode in merito alla liberazione dei beni nei quali risieda il debitore.
E' onere degli interessati all'acquisto acquisire le informazioni necessarie presso il custode prima di partecipare alla vendita.